Rapport de l'autorité de la concurrence : une psychanalyse de groupe

Légitimement la communauté des agents immobiliers et des réseaux de mandataires se sent attaquée. Ce rapport intervient en outre alors que le marché a perdu l'essentiel de son énergie, que l'activité s'essouffle, et que les chiffres d'affaire plongent. Enfin, les gens de l'immobilier ne sentent ni estime ni soutien du côté du gouvernement : le plan de relance présenté par Elisabeth Borne à l'issue des travaux du Conseil national de la refondation pour le logement n'a aucun souffle et les acteurs de la filière y voient du mépris. On entend même des figures du secteur qui relient les deux : pas de mesure pour soutenir la transaction, et au même moment haro sur les intermédiaires.

À cet égard, trois observations. Tout d'abord, le lien entre les deux mauvaises nouvelles relève de la paranoïa, au demeurant bien compréhensible. L'Autorité de la concurrence a reçu mandat du ministre de l'économie il y a près de deux ans pour analyser les raisons d'un niveau moyen d'honoraires de transaction plus élevée en France que dans les pays comparables. Les magistrats saisis devaient établir quelle corrélation existait entre notre règlementation domestique, la loi Hoguet, et la cherté des prestations, et imaginer quelle dérégulation pourrait à l'inverse faire baisser le prix de ce service. Il fallait bien que l'Autorité rendît son rapport un jour, et l'erreur a peut-être résidé dans l'idée qu'il s'enliserait dans les sables de l'administration, comme on attend la prescription fiscale pour être exonéré de l'impôt. Les coïncidences du calendrier, pour troublantes qu'elles soient, relèvent du hasard.

Il reste, deuxième considération, qu'il y a un lien logique entre les circonstances économiques, l'absence de mesure pour les achats de logements existants et les conclusions du rapport. Tout tient dans une phrase assassine : obtenir l'alignement des honoraires moyens de transaction français sur la moyenne européenne reviendrait à restituer aux ménages qui passent par un professionnel 3 milliards d'euros ! En somme, le gouvernement s'il suit les recommandations du rapport aurait trouvé plus que l'équivalent du coût cumulé du prêt à taux zéro - qui concerne aussi les logements existants réhabilités - et de la déductibilité des intérêts d'emprunt - que certains appelaient de leurs voeux . Une aubaine politique !

Enfin, troisième observation, qui nierait qu'Emmanuel Macron et son entourage veuillent que les entrepreneurs innovent plutôt que de compter sur l'aide publique ? Les finances publiques sont indigentes, et le Chef de l'État est intimement convaincu que l'immobilier renvoie au monde d'avant, archaïque, sans innovation, immobile. L'intuition qui avait prévalu à la nomination par Emmanuel Macron ministre de l'Économie en 2015 de la commission Vorms sur l'impact du digital dans l'immobilier avait ouvert le bal : à ses yeux, l'organisation même de la transaction est fautive. Il attend d'évidence que tout cela bouge et même swingue. La sécurité ? La qualité de service ? Il est loin de ces préoccupations, qui sont pourtant centrales quand les enjeux sont aussi lourds que ceux de l'achat d'un logement. L'économie, c'est-à-dire d'abord le commercial, prévaut pour lui.

La communauté immobilière ne lui a-t-elle pas, premier mea culpa psychanalytique, servi sur un plateau ? Le rapport dresse deux constats : les services, en dehors du rapprochement du vendeur et de l'acquéreur, ne semblent pas justifier le niveau des honoraires. Oui, il est vrai que trop de professionnels ont choisi, ou se sont seulement laissés aller au dépouillement de la prestation. En particulier, la proportion de ceux qui rédigent les promesses ou les compromis de vente et reçoivent les indemnités d'immobilisation des biens de la part des acheteurs n'a cessé de se réduire depuis trente ans, pour atteindre 15% au moment où s'écrivent ces lignes. Les autres prestations de conseil sont apportées inégalement, en matière de crédit ou d'assurance par exemple. Le recentrage sur la négociation a fait courir le risque de n'être plus regardé que comme une profession pure player de l'intermédiation. En fait et en droit, l'agent immobilier est bien plus que cela : il agit aussi dans le champ du droit, et le législateur n'a cessé de le confirmer : les obligations de transparence et d'information sur les biens sont allées croissant au fil des textes depuis un quart de siècle, pesant sur les vendeurs, certes, mais plus encore sur les agents, par définition d'un professionnel. C'est encore le droit qui est concerné quand pour retirer un bien du marché, il est demandé à l'acquéreur de verser une somme d'argent équivalente à 5% ou 10% du prix, qui protègent le propriétaire en cas de désistement infondé, qui lui aurait fait perdre des chances de vendre à quelqu'un d'autre. D'ailleurs, la profession doit se rappeler à ce moment douloureux de son histoire qu'elle dépend du ministère de la justice, qui a la responsabilité de veiller au bon fonctionnement de ses activités, règlementées : dans le match entre la conception échevelée de Bercy et l'orthodoxie des gardiens du temple de la place Vendôme, il n'est pas fou de parier sur la victoire de la seconde.

Le rapport dit également une chose terrible : il faudrait supprimer toute obligation d'aptitude initiale attestée par un niveau de formation et de diplôme, aujourd'hui bac+3 dans les disciplines économiques, juridiques et commerciales, jugé comme un frein à l'entrée. Terrible avis parce que le rapport rend malheureusement compte de ce que l'opinion a en tête. Si l'on interrogeait le public sur les obligations légales pour avoir la responsabilité d'une activité de transaction, la majorité répondrait qu'il n'y en a pas et que c'est dommage. Le marketing de la loi Hoguet, revue par la loi ALUR, n'a jamais été fait. Et puis justement, ces débats sans fin sur les décrets de l'ALUR, jamais pris par les gouvernements successifs, l'un fixant une formation continue minimum pour tout négociateur avant qu'il soit habilité à s'entremettre, l'autre installant une commission de discipline, n'ont-ils pas donné de la profession une image manquant d'exigence quant à compétence et à la rigueur ? Que des magistrats puissent postuler que la formation est inutile pour devenir transactionnaire est proprement affolant, tout cela après avoir auditionné toutes les figures de la profession. Un séisme de forte magnitude. Une insulte certes, mais surtout une remise en question profonde.

Psychanalyse encore quand la quasi totalité des professionnels facturent encore en pourcentage du prix des biens, sans mesurer que le montant de la prestation a augmenté mécaniquement au gré de l'inflation considérable des prix depuis vingt ans, sans lien avec le mérite des opérateurs. Certes, dans l'intervalle, les taux se sont érodés. Il reste que la logique est aujourd'hui difficile à défendre. Elle est même injuste et inéquitable entre les professionnels des différents territoires : la liquidité des biens dans les marchés les plus actifs, concernant 80% des transactions, rend les ventes plus faciles alors que c'est à que la facturation sera la plus élevée étant donné les prix. Une réflexion sur la forfaitisation doit être menée, sauf à risquer un plafonnement règlementaire que certains réclament d'ores et déjà pour éviter le carnage de la sortie de la loi Hoguet, qui nivellerait par le bas la profession. On peut craindre à ce sujet que la proposition du rapport de permettre des facturations de prestations annexes à la négociation elle-même ne brouille davantage l'image des professionnels et ne l'altère : on entend déjà les critiques de tel agent qui fera payer cher, d'après les associations de consommateurs, la DGCCRF ou même d'après les professions juridiques.

C'est d'un sursaut de fierté que la profession a besoin après l'abattement. Pas d'orgueil, qui peut être mal placé et aveugler, mais de dignité. Les propositions de l'Autorité de la concurrence sont à courte vue, sans souffle, et indignes des enjeux de la transaction immobilière. Défendre les positions actuelles ne suffira pas à éviter la dérégulation partielle ou totale. Le salut viendra d'ailleurs : agents immobiliers et réseaux de négociateurs indépendants doivent majorer la valeur ajoutée collective, par la formation, par le contrôle, par la généralisation du mandat exclusif, preuve de la confiance sans réserve faite à l'intermédiaire. Agents immobiliers, négociateurs indépendants, réseaux, levez-vous ! Les psychanalyses ont en cet effet salvateur.